关于印发《常州市房地产价格评估鉴定规则》的通知
关于贯彻落实《国有土地上房屋征收评估办法》的实施意见
各有关单位：
为贯彻落实住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号），进一步规范国有土地上房屋征收评估行为，保障房屋征收当事人的合法权益，根据《省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）和《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（常政规〔2011〕2号）等文件要求，并结合我市实际，提出以下贯彻意见，请遵照执行。
一、充分认识《国有土地上房屋征收评估办法》的重要意义。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）是进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障房屋被征收人合法权益的重要举措，也是贯彻科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求。各房地产估价机构及相关管理部门一定要认真学习《办法》的各项规定和要求，完善工作机制，改善工作方法，促进我市房地产价格评估行业健康稳定可持续发展。
二、定期公布全市房地产估价机构名录。市房管部门应当会同市房屋征收部门于每年一季度向社会公布本市行政区域范围内具有房屋征收评估资质条件的房地产估价机构名录，名录的内容应包括机构名称，组织形式，注册地址，注册资本，资质等级，联系方式，上一年度单位征收评估业绩、获得的市级以上相关荣誉以及征收评估过程中产生的不良记录等信息。
三、规范同一征收项目的估价技术标准。征收补偿方案公布前，受委托进行征收前期测算的房地产估价机构，应当将被征收房屋类似房地产预评估基准价格报市房屋征收部门备案，由市房屋征收部门组织论证。同一征收范围内的房屋征收评估工作有两家或两家以上房地产估价机构共同承担的，各房地产估价机构应当在进场前协商形成统一的估价标准，并由牵头机构将《房屋征收项目估价标准备案表》（附件一）、《房屋装饰装修及附属设施征收评估重置成新价格备案表》（附件二）和标准房屋基准价格评估报告等资料加盖各参与机构的公章后报送市房地产估价专家委员会备案。未执行统一标准或估价标准未备案的，作为不良记录在年度机构名录中公布，同时记入机构诚信档案；涉及估价鉴定时，未执行统一标准的估价报告按“重新出具报告”处理。
四、明确房地产估价机构入选程序。选择房地产估价机构应当遵循以下流程：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具备相应资质条件的房地产估价机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布估价机构名单以及机构名录的查询方式；（四）被征收人在5个工作日之内协商选定房地产估价机构，半数以上被征收人共同选择同一家估价机构的，视为协商选定成功；（五）被征收人协商不成或者不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门在报名的估价机构中通过公开抽签的方式随机选定。
五、强化房地产估价机构从业管理。房地产估价机构应当严格遵守《房地产估价机构管理办法》以及物价部门的相关收费规定，并加强对本机构从事房屋征收评估业务人员的职业道德教育；应当根据自身能力承揽业务并指派本机构的注册房地产估价师到场开展工作，不得采取强迫、欺诈、利诱、诋毁等不正当手段招揽房屋征收评估业务，不得转让业务，不得允许出具代签报告。房地产估价分支机构必须以总机构的名义出具估价报告，并加盖总机构公章。房地产估价机构或分支机构在房屋征收评估过程中发生违规行为的，房管部门应将违规情况记入机构诚信档案并作为不良记录会同市房屋征收部门在年度机构名录中公布。房管部门和市房屋征收部门应当定期抽查房地产估价报告，同时加强对实地查勘记录、被征收房屋的影像资料及权属资料、房屋征收决定、分户评估通知书等相关档案留存情况的检查。
六、加强对征收评估人员的上岗培训。从事房屋征收评估工作的人员应经过市房管部门组织的相关培训，并持证上岗接受被征收人监督。房屋征收评估工作人员在执业过程中发生违规行为的，房管部门应当要求其整改，同时记入个人诚信档案，整改期间不得从事房屋征收评估业务。一年之内发生两次及两次以上违规的，注销上岗证且三年之内不得重新申领，同时所在机构不得参与本年度任何市级以上估价相关荣誉评比。房管部门应当加强对征收评估现场的检查，一经发现未佩带上岗证从事征收评估业务的，作为机构不良记录处理。
七、加快建设房地产评估行业诚信档案体系。市房管部门应当加快房地产评估行业诚信档案体系建设，客观、公正、全面地反映房地产估价机构及其从业人员的基本信息、经营业绩、表彰记录、违规情况，使诚信档案作为评先评优及被征收人选择服务的重要参考。诚信档案的内容应在事实查明的基础上、根据合法合理、公平公正、诚实守信的原则，由行业管理部门记载和公示。
八、积极开展房地产评估行业自律管理。市房地产中介行业协会作为全市房地产评估行业的自律组织，应当按照章程要求，进一步量化完善优秀房地产估价机构及估价师的评选标准，在协助主管部门加强行业监管的同时，通过积极开展从业人员培训、提供业务交流平台、协调利益冲突纠纷、推动公平有序竞争、维护机构合法权益等一系列措施，不断规范执业行为、不断创建行业品牌。
本意见自公布之日起实施。2004年7月1日发布的《常州市城市房屋拆迁估价管理办法》同时废止。
附件：1．《房屋征收项目估价标准备案表》
2．《房屋装饰装修及附属设施征收评估重置成新价
格备案表》
3．《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕
77号）
二○一一年十二月六日
主题词：国有土地房屋征收评估办法实施意见
常州市住房保障和房产管理局办公室2011年12月6日印发
共印50份
附件1：
房屋征收项目估价标准备案表
相关房地产价格评估机构（公章）
备案日期：年月日
项目名称
项目概况 包括项目地址、范围、户数、面积、标段分割情况等
估价机构
名称
评估时点
价值内涵
评估依据
评估假设
评估原则
评估方法
评估技术路线
重要参数选取标准 包括成新率、资本化率等
基准价格及说明
附件2：
房屋装饰装修及附属设施
征收评估重置成新价格备案表
相关房地产价格评估机构（公章）
备案日期：年月日
征收项目名称
序号 具体内容 计价单位 单价 备注
附件3：
国有土地上房屋征收评估办法
建房〔2011〕77号
第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二○一一年六月三日